关于投资的随想之一——房地产投资

最近正在看一些书，有感想随手记下来。

看《大萧条时代投资理财策略》，投资的第一渠道是房地产。但我要说，在中国的实际情况下，房地产只能是短期投资或投机的手段，根本不能作为长期投资渠道。

误导源于2个误解：

第一，在中国买房地产是包括两部分——房子和70年土地使用权。 这与国外连房带地买卖是根本不同。房地产的增值，主要是来自于土地增值。这是土地作为有限资源的特点决定的。

现在，北京五环的房子已经每平米1万多了，而几年前四环的价格。原因何在？最重要的是因为土地的供应和居民的需求之间的差距，而不是因为房子本身。

而中国的土地是不能买卖，70年使用权只是虚挂在房子上出售。所以购买房地产并不能得到确定的土地，也就不能得到土地增值的收益。除非——拆迁或倒手。

一般来说，拆迁是一次性的。而且时间和补偿有太多不定因素。所以，很难作为回收投资的固定手段。

倒手、炒房，也就是短期投资，是房地产投资的唯一盈利模式。与国内股市一样，重要的是有人接手，而不是股票本身带来的股息。

另一方面，土地使用权是随房子的灭失而丧失。很多人很关心70年以后土地使用权是否可续，但从没想过哪座现代房子能存在70年。今年是2009年，70年前，也就是1939年。全中国有多少1939年前的普通居民住宅房屋？民用建筑的设计寿命决定了不可能被使用50年以上。而且，以中国的建设速度，80年代的房子，也就是20多年寿命的房屋，正在被大量拆除。70年使用权续展简直是杞人忧天。这与土地价值随时间剧增，完全是两个不相关的概念。

第二，”房地产投资 “有两个完全不同的含义。

一是买下房子然后卖出，谋取差价；一是做房地产开发商，盖房子出售。开发商的利润率显然不是炒房者能比拟的。经常被抬出来作为房地产投资典范的李嘉诚和李兆基都是房地产开发商。模糊概念，张冠李戴，很大程度上是为了误导公众炒房以抬高房价。

当然，还有一种情况。就是买房住了n年，然后再买新房，出售二手房。这其实是房地产投资中唯一健康的方式。但要成立，需要几年的时间和一些前提。例如房子的陈旧速度、周边环境的发展、房价的持续增长等等。只有十几年保持大量外来人口净增长的大城市才适合这种长线投资。

这种方式盈利还有几种情况。

一是八九十年代的老房。房子品质不佳，但地点好，价格不高，但因为是国家或企业以低廉价格处理为住户的，所以利润空间大。但以后难以复制。

二是2004年房子涨价前买的房子，几年时间增值较大。目前房地产价格已经很多，以后的增值空间就有限了。

总而言之，jijian91认为，与常见的投资指导的结论相反，在中国进行房地产投资是短期投资和投机获利手段，不适合长期投资。

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